La donazione di immobili è il modo più comune per trasferire patrimonio in vita ai figli o al coniuge. In Italia gode di un trattamento fiscale estremamente favorevole, con franchigie tra le più alte d'Europa.
Le aliquote sull'imposta di donazione
| Beneficiario | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge, figli, genitori | 4% | 1.000.000€ ciascuno |
| Fratelli, sorelle | 6% | 100.000€ ciascuno |
| Altri parenti (fino al 4° grado) | 6% | Nessuna |
| Estranei, conviventi non sposati | 8% | Nessuna |
| Persone con disabilità grave | Variabile | 1.500.000€ |
La franchigia di 1 milione di euro per coniuge e figli significa che la maggior parte delle donazioni tra familiari stretti è esente dall'imposta di donazione.
Imposte aggiuntive sugli immobili
Oltre all'eventuale imposta di donazione, gli immobili pagano:
- Imposta ipotecaria: 2% sul valore catastale dell'immobile
- Imposta catastale: 1% sul valore catastale
Se l'immobile è la prima casa per il beneficiario, queste due imposte si riducono a 200€ ciascuna — un risparmio enorme su immobili di valore elevato.
Esempio pratico
Genitore dona al figlio un appartamento con valore catastale 150.000€ (valore di mercato ~250.000€):
- Imposta donazione: 0€ (sotto la franchigia di 1M€)
- Imposta ipotecaria: 150.000 × 2% = 3.000€ (oppure 200€ se prima casa del figlio)
- Imposta catastale: 150.000 × 1% = 1.500€ (oppure 200€ se prima casa)
- Notaio: 2.000-3.500€
- Totale: 6.500-8.000€ (o solo 2.400-3.900€ se prima casa del figlio)
Donazione con riserva di usufrutto
La strategia più usata: il genitore dona la nuda proprietà riservando per sé l'usufrutto. Vantaggi:
- Il genitore continua a vivere nell'immobile o a incassarne l'affitto
- Le imposte si calcolano sulla nuda proprietà (valore ridotto in base all'età del donante — più è anziano, più il valore della nuda proprietà si avvicina al pieno)
- Alla morte del donante, l'usufrutto si estingue automaticamente: il figlio diventa pieno proprietario senza pagare altre imposte
I coefficienti per il calcolo della nuda proprietà sono stabiliti dall'art. 14 del DPR 131/86 e dipendono dall'età dell'usufruttuario. A 60 anni, la nuda proprietà vale circa il 60% del valore pieno. A 75 anni, circa l'80%.
Donazione vs successione: cosa conviene?
Dal punto di vista fiscale, le aliquote e le franchigie sono identiche (donazione e successione hanno lo stesso trattamento dal 2006). La differenza è strategica:
- Donazione: il donante sceglie quando e a chi, può mettere condizioni, riserva di usufrutto possibile. Ma l'immobile donato ha limiti nella rivendita (il compratore potrebbe temere azioni di riduzione da altri eredi).
- Successione: automatica alla morte, segue le regole della legittima. Nessun problema per la rivendita futura.
Attenzione: la donazione e il mutuo
Molte banche rifiutano di concedere mutui su immobili ricevuti in donazione (o applicano condizioni più restrittive), perché temono che altri eredi possano impugnare la donazione con l'azione di riduzione (entro 10 anni dalla morte del donante). Questo è un problema pratico significativo da valutare prima di donare.
Documenti necessari
- Visura catastale aggiornata
- APE (Attestato Prestazione Energetica)
- Certificato di conformità urbanistica e catastale
- Documenti identità di donante e donatario
- Stato civile aggiornato
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