Il 16 giugno 2026 scade il termine per il primo acconto IMU. È la tassa sugli immobili più odiata dagli italiani, ma anche una delle più importanti da calcolare correttamente. Un errore nel calcolo o nel versamento può costare caro: sanzione del 30% + interessi.
Ecco la guida pratica completa per non sbagliare.
Chi deve pagare l'IMU nel 2026
L'IMU è dovuta dai proprietari (o titolari di diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) dei seguenti immobili:
- Seconde case residenziali (anche se non affittate)
- Immobili commerciali: negozi, uffici, capannoni, laboratori
- Terreni agricoli (con eccezioni per i terreni montani e collinari)
- Aree fabbricabili
- Prime case di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)
Chi NON paga l'IMU
- Prima casa non di lusso (categorie da A/2 a A/7) e relative pertinenze (massimo 1 per tipo: C/2 cantina, C/6 garage, C/7 tettoia)
- Immobili di proprietà dello Stato, regioni, province, comuni
- Fabbricati rurali strumentali nei comuni montani
- Immobili "merce" (costruiti per la vendita da imprese edili, se non locati)
Novità 2026: l'esenzione per la prima casa si applica anche in caso di coniugi con residenza in comuni diversi, a seguito della sentenza della Corte Costituzionale. Ciascun coniuge può avere la propria prima casa esente.
Come si calcola l'acconto IMU
L'acconto è pari al 50% dell'IMU annua, calcolata con le aliquote dell'anno precedente (2025). Il saldo di dicembre sarà calcolato con le aliquote 2026 definitive.
La formula base:
IMU annua = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente × Aliquota ÷ 1.000
- Rendita catastale: la trovi sulla visura catastale (è la rendita non rivalutata)
- 1,05: rivalutazione fissa del 5%
- Coefficiente: 160 per abitazioni e pertinenze, 140 per uffici A/10, 80 per banche/scuole, 65 per immobili produttivi (D), 55 per negozi C/1
- Aliquota: stabilita dal Comune, range 4,6‰ - 11,4‰. La più frequente è 10,6‰
Calcolo automatico: usa il nostro calcolatore IMU online.
Riduzioni e agevolazioni 2026
- -50% per immobili in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori↔figli), a condizione che il comodante non possieda altri immobili oltre alla propria prima casa
- -25% per immobili affittati a canone concordato
- -50% per fabbricati inagibili o inabitabili (con perizia o autocertificazione)
- -50% per immobili di interesse storico-artistico (vincolo Soprintendenza)
Codici tributo per il modello F24
- 3918: IMU per altri fabbricati (quota Comune)
- 3912: IMU abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9)
- 3914: IMU terreni
- 3916: IMU aree fabbricabili
Il pagamento si effettua esclusivamente con F24 (no bollettino postale dal 2020). Puoi pagare in banca, alle poste, via home banking o tramite il tuo commercialista.
Scadenze 2026
- 16 giugno 2026: acconto (50% con aliquote 2025)
- 16 dicembre 2026: saldo a conguaglio (con aliquote 2026 definitive)
Se sbagli: il ritardo nel pagamento comporta una sanzione del 30% dell'imposta non versata. Tuttavia, con il ravvedimento operoso puoi sanare con sanzioni ridotte (0,1%/giorno nei primi 14 giorni, poi crescenti). Prima ravvedi, meno paghi.
Strumenti correlati
- Calcolatore IMU 2026
- Calcolatore TARI
- Calcolo cedolare secca su affitti
- Calendario Fiscale 2026
- F24: codici tributo principali
- Trova un commercialista nella tua città
Domande frequenti
Devo pagare l'IMU se la casa è sfitta?
Sì, l'IMU è dovuta anche sugli immobili sfitti (non locati e non utilizzati). Anzi, alcuni Comuni applicano un'aliquota maggiorata per gli immobili sfitti per incentivare la locazione. L'unica esenzione è per la prima casa non di lusso e per gli immobili inagibili (con riduzione del 50%). Se hai una seconda casa sfitta, valuta di affittarla anche a canone concordato: oltre al reddito da locazione, ottieni una riduzione IMU del 25%.
Come faccio a sapere la rendita catastale del mio immobile?
La rendita catastale è indicata sulla visura catastale dell'immobile. Puoi ottenerla gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate (servizio "Consultazione rendite catastali") con SPID, CIE o CNS. In alternativa, è riportata sull'atto di acquisto notarile e sulla dichiarazione di successione. La rendita da utilizzare per il calcolo IMU è quella NON rivalutata (la rivalutazione del 5% la applichi tu nella formula).
Posso pagare l'IMU in un'unica soluzione a giugno?
Sì, è possibile pagare l'intera IMU annua in un'unica soluzione entro il 16 giugno, senza aspettare il saldo di dicembre. In questo caso, devi calcolare l'imposta annua completa con le aliquote dell'anno precedente (o, se già disponibili, con quelle dell'anno in corso). Pagare in un'unica soluzione è comodo ma toglie flessibilità: se il Comune modifica le aliquote a ottobre, potresti dover integrare o chiedere rimborso.
Consigli pratici
Checklist pre-pagamento IMU:
- Verifica le aliquote del tuo Comune: sono pubblicate sul sito del Comune e sul sito del MEF. Non usare quelle dell'anno precedente se sono già disponibili quelle nuove
- Controlla il coefficiente giusto: 160 per abitazioni, 55 per negozi C/1, 65 per immobili D (capannoni, hotel)
- Verifica se hai diritto a riduzioni: comodato a parenti (-50%), canone concordato (-25%), inagibilità (-50%)
- Usa il calcolatore IMU: il nostro strumento online fa il calcolo in automatico
- Conserva la ricevuta F24: per almeno 5 anni (termine di accertamento)
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Se la tua situazione è complessa o se vuoi essere sicuro di non commettere errori, il consiglio migliore è sempre rivolgersi a un commercialista esperto. Il costo della consulenza è quasi sempre inferiore al valore delle ottimizzazioni e degli errori evitati.
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