Confronto immobiliare
Cedolare Secca vs IRPEF
Quale regime fiscale conviene per gli affitti? Tutti i numeri a confronto.
| Caratteristica | CEDOLARE SECCA | IRPEF |
|---|---|---|
| Aliquota canone libero (4+4) | 21% fisso | 23%-43% progressiva su 95% canone |
| Aliquota canone concordato (3+2) | 10% fisso | 23%-43% su 66,5% canone |
| Aliquota locazione breve (1-4 immobili) | 21% fisso | Marginale IRPEF |
| Aliquota locazione breve (5+ immobili) | 26% (dal 2024) | Marginale IRPEF + P.IVA obbligatoria |
| Imposta di registro | NON dovuta | 2% del canone annuo |
| Imposta di bollo | NON dovuta | 16€ ogni 4 facciate |
| Addizionali regionali/comunali | NON dovute | Sì (1,5%-4%) |
| Aggiornamento ISTAT canone | NON consentito (rinuncia) | Consentito |
| Compensazione con altri redditi | NO | SÌ (somma a IRPEF familiare) |
| Detrazioni del conduttore | Comunque applicabili | Comunque applicabili |
| Convenienza per redditi bassi | Mediamente meno | Più conveniente sotto 28k |
| Convenienza per redditi alti | Sempre meglio | Quasi mai meglio |
Esempio pratico
Affitto residenziale 800€/mese (9.600€/anno), proprietario con altri redditi 30.000€
CEDOLARE SECCA
Aliquota 21%
- Canone annuo: 9.600€
- Cedolare 21%: -2.016€
- Imposta di registro: 0€
- Bollo: 0€
- Addizionali: 0€
Netto canone
7.584€
IRPEF
Marginale 35%
- Canone annuo: 9.600€
- Reddito tassabile (95%): 9.120€
- IRPEF 35%: -3.192€
- Addizionali (~2,5%): -228€
- Imposta di registro 2%: -192€
- Bollo: -32€
Netto canone
5.956€
Su un canone di 9.600€/anno, la cedolare secca è più conveniente di 1.628€ rispetto all'IRPEF.
La regola d'oro
La cedolare secca è praticamente sempre conveniente per chi ha:
- Reddito complessivo sopra i 28.000€ (aliquota IRPEF marginale ≥35%)
- Più di un canone di affitto
- Affitti commerciali di valore medio-alto
Quando l'IRPEF può essere migliore
- Reddito complessivo molto basso (sotto 15.000€)
- Hai grandi detrazioni che vorresti sfruttare
- Non vuoi rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone
- Hai una sola locazione di valore basso
Come optare per la cedolare secca
L\'opzione si esprime alla registrazione del contratto (modello RLI presso AdE) oppure successivamente con un modello apposito. È revocabile anno per anno.