Le locazioni brevi (Airbnb, Booking, case vacanza) hanno regole fiscali specifiche, diverse dalle locazioni ordinarie. Dal 2024 le regole sono cambiate con l'aumento dell'aliquota al 26% per chi ha più immobili.
Cosa sono le locazioni brevi
Locazioni di immobili abitativi di durata massima 30 giorni, stipulate da privati (non imprenditori). Non richiedono partita IVA fino a 4 immobili affittati.
Regime fiscale 2026
- 1° immobile: cedolare secca al 21% (opzionale, alternativa a IRPEF)
- 2°-4° immobile: cedolare secca al 26% (dal 2024)
- 5+ immobili: attività imprenditoriale → serve P.IVA, IRPEF ordinaria, IVA
Codice CIR (Codice Identificativo Regionale)
Ogni regione ha istituito un codice obbligatorio per le strutture ricettive, anche per affitti brevi. Il codice deve essere:
- Richiesto alla Regione/Comune
- Esposto in tutti gli annunci online
- Comunicato alle piattaforme (Airbnb/Booking non pubblicano senza CIR)
Adempimenti obbligatori
- Comunicazione alloggiati: alla Polizia/Carabinieri entro 24h dall'arrivo dell'ospite (portale Alloggiati Web)
- Tassa di soggiorno: riscuotere dall'ospite e versare al Comune (importo variabile: 1-5€/notte/persona)
- Dichiarazione dei redditi: anche con cedolare secca, i canoni vanno dichiarati
- Modello 21 (per la tassa di soggiorno): rendiconto annuale al Comune
La ritenuta delle piattaforme
Dal 2024, Airbnb, Booking e altre piattaforme operano una ritenuta a titolo d'imposta del 21% sui canoni incassati per conto del proprietario. La ritenuta viene versata direttamente all'AdE dalla piattaforma. Tu ricevi il canone già al netto del 21%.
Nella dichiarazione dei redditi indichi i canoni lordi e recuperi la ritenuta già operata.
Quanto si guadagna davvero
Esempio: appartamento a Roma, canone medio 100€/notte, occupazione 60% (220 notti/anno):
- Ricavo lordo: 22.000€/anno
- Cedolare secca 21%: -4.620€
- Spese gestione (pulizie, lavanderia, manutenzione): -4.000€
- Tassa di soggiorno: incassata dall'ospite → neutra
- Netto: ~13.380€/anno
Confronta con il calcolatore cedolare secca per la tua situazione specifica. Per l'IMU sull'immobile: calcolatore IMU.